Q&A

お客様より頂く、よくあるご質問についてご紹介いたします。

借地人に土地の返還を要求したいのですが、可能なのでしょうか?

平成4年8月1日以前からお貸ししている貸宅地については借地人を保護する為の旧借地法が適応され、地主さんからの土地の返還要求は非常に困難とされております。個人同士では話がまとまらず、法的手段として訴訟された場合、地主さんに対し相当の正当事由が要求されます。

これまでの判例から見ても、「借地人から土地を返してもらう方法以外に自分の住む場所を確保する事が出来ない。」等、よっぽどの事由が認められない限り、要求が成立する事は無いでしょう。

また、万が一、成立した場合においても、地主さんの利用目的にかかる費用以外に、借地権の買取、借地上の建物の買取、または取り壊し等、別途、高額の費用がかかる為、地主さんの負担は非常に大きな物となります。



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新たに改正された新借地借家法には、地主さんに有利な内容と聞きました。
現在、旧法で貸している貸宅地を新法で契約し直す事は出来ますか?
法的には認められておりません。この新法の適応には、あくまでも平成4年8月1日以降、新たに借地契約を締結される場合に限られており、それ以前からお貸ししていた物については、契約期間の満期が来たとしても、その後の契約には、旧法が適応されます。また、借地人が借地権を第三者に売却した場合についても、旧法の借地契約で締結されている物については、そのまま引継がれます。つまり、現在の法律上では、旧法の借地権はお貸ししている限り、半永久的に継承されていく事になります。

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地代が周辺の相場より安い貸宅地を所有しています。地代の値上げが出来ず、悩んでいます。
地主さんと借地人さんの合意があれば値上げは可能です。
しかしながら、契約当初は、お互いに適切と思った地代でも、そのまま長い間、変更されておらず、地代が周辺相場より、かなり安い状態で底地を放置してしまっている地主さんが多くいらっしゃいます。
経済状況の変化や地価の上昇、固定資産税の値上がりなどの諸事情によって地代を値上げしても、しかるべきはずなのですが、当事者間での合意は、なかなか成立しづらいのが現状のようです。

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地代の値上げに反対し、供託している借地人にどのように対処したら良いですか?
供託していると、つい、地代の値上げ請求が億劫になりがちです。
しかし、何もしないまま放置すれば、地代は、近隣よりもどんどん安くなる、物納出来なくなるなど事態はより悪化します。
地代相場は、一般的に固定資産税・都市計画税の三倍以上と言われておりますので、これより地代が低ければ供託されていても内容証明郵便で相場への値上げを明確に通知しておくべきです。
供託された地代を引き出す場合は、借地人へ事前に内容証明(配達証明記録付)にて「賃料の一部として領収する」旨、必ず通知して下さい。

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借地契約の更新料について
旧借地法では、借地契約において非堅固(木造建築など)な建物を目的とした契約であれば、普通30年、堅固(鉄骨鉄筋コンクリート)な建物を目的としたものであれば、60年毎に契約の更新時期が来ます。(契約により、それぞれ20年、30年に短縮出来ますが、この期間より短い期間で契約更新は出来ません)
更新の際は、一般的に地主さんから借地人に「更新料」を請求するのですが、もちろん「借地借家法」では、更新料については、何の定めもなく法的に支払う義務がありません。(契約書で更新料支払いの特約があれば、別です)

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更新料の相場について知りたい
更新料の相場は、地域、慣習等により異なります。実際の金額の決定は双方の合意により、決まります。
元々、法的根拠が無いのですから特別にこれだと言う額はありません。
目安としては「借地権価格の2%~5%」または「更地価格の3%~5%」と言われています。あくまでも話し合いで決めるしか方法は無いのです。借地権価格や更地価格は、いわゆる「時価相場」と言うものですが、地主さんと、借地人は、利害の対立関係になりますので、双方、主張する価格にも開きがあります。そこで「公示価格」や「路線価図」を参考にする方法が双方にとって、公平ではないかと思います。

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貸宅地を相続する場合、物納は出来ますか?
更地と異なり貸宅地の場合、物納は非常に困難です。
近年、税務署の事例を見ますと
―地代が相場より安い。
―地代が供託されている。
―地代の滞納がある。
―道路付けが悪い。
―建物が越境されている、またはしている。
―土壌汚染がある。
―借地人と法的な争いがある。
―借地人が行方不明。
―担保権が設定されている。
―測量等が難しい。
―地主に不利な特約がある。
などの理由で物納が出来ないケースが多くありました。
最悪の場合、相続財産はすべて物納不適格と言う事もあります。これを避けるには生前に相続に備え、資産を生前処分して換金しておく事が重要です。
当社では物納が不可能な不動産でも、積極的に購入させて頂いており、場合によっては物納の評価額以上で底地を売却する事も可能です。

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借地権は相続されるの?
契約していた借地人が死亡しても遺族が相続でき、そのまま契約は続行できます。また、法的にも名義書換料の支払い義務も発生しません。事例から見ますとお子さんのいない一人暮らしの借地人にも、相続される方がいらっしゃる事が多く、その権利を放棄する事は、まずありえません。